สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่ปล่อยเช่าในไทย ปี 2026 มาพร้อมกับการเปลี่ยนแปลงด้านกฎหมายที่ต้องติดตาม ไม่ใช่เรื่องน่ากลัว แต่เป็นเรื่องที่ต้องรู้ เพราะการไม่รู้กฎหมายไม่ใช่ข้อแก้ตัวที่ศาลจะยอมรับ บทความนี้สรุป 3 ประเด็นหลักที่คนปล่อยเช่าต้องเข้าใจในปีนี้
1. พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร และการใช้พื้นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
หนึ่งในประเด็นที่มีการบังคับใช้เข้มข้นขึ้นในปี 2026 คือการใช้ที่พักอาศัยเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ระยะสั้น เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่ารายวัน (เช่น ผ่าน Airbnb) โดยไม่ได้รับใบอนุญาตโรงแรมอาจมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
สิ่งที่ต้องทำ: ตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดว่าอนุญาตให้ปล่อยเช่ารายวันหรือไม่ และหากทรัพย์สินอยู่ในโครงการที่มีข้อห้าม ควรปรับรูปแบบเป็นสัญญารายเดือนหรือรายปีแทน
2. กฎหมายแรงงานและการหักภาษี ณ ที่จ่าย (WHT)
สำหรับเจ้าของที่ว่าจ้างบริษัทบริหารทรัพย์หรือผู้รับเหมาซ่อมบำรุง มีข้อกำหนดเรื่องการหักภาษี ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) ที่ต้องปฏิบัติตาม
- การจ้างบุคคลธรรมดาให้บริการ — ต้องหัก WHT 3%
- การจ้างนิติบุคคลให้บริการ — ต้องหัก WHT 3% เช่นกัน
- การไม่หักภาษีหรือหักผิดอัตราอาจมีค่าปรับและเบี้ยปรับตามกฎหมายสรรพากร
หากไม่แน่ใจ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีหรือบัญชีเพื่อให้มั่นใจว่าปฏิบัติถูกต้อง
3. สิทธิ์และหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ปัจจุบันยังไม่มี พ.ร.บ. เช่าที่อยู่อาศัย ที่ครอบคลุมโดยเฉพาะในไทย แต่มีบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537–608 ที่กำกับดูแลสัญญาเช่าทรัพย์สิน ประเด็นที่เจ้าของควรทราบ:
- เจ้าของมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพที่ใช้ได้ตามวัตถุประสงค์ที่เช่า
- การบอกเลิกสัญญาเช่ารายเดือนต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- เจ้าของไม่มีสิทธิ์เข้าในสถานที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้เช่า ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน
- การริบเงินประกันต้องมีหลักฐานความเสียหายที่ชัดเจน
คำแนะนำสำหรับเจ้าของทรัพย์
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าไม่ได้เปลี่ยนแปลงบ่อยๆ แต่เมื่อเปลี่ยนก็มักจะมีผลกระทบต่อทรัพย์สินทุกยูนิต การติดตามข่าวสารจากกรมที่ดิน กรมสรรพากร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างสม่ำเสมอ หรือทำงานร่วมกับบริษัทบริหารทรัพย์ที่เชี่ยวชาญ จะช่วยให้เจ้าของมั่นใจว่าดำเนินการถูกต้องตามกฎหมายเสมอ
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย หากต้องการคำแนะนำเฉพาะเจาะจง ควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์